Волжская ПРАВДА

Вопросы и ответы

Если на участке вместо жилого дома построена гостиница

Отвечает: Управление Росреестра по Республике Марий Эл

Вопрос. Сосед построил на своем земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, гостиницу. Считается ли это нарушением?

Ответ. В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540.
Строка с кодом (числовым обозначением) вида разрешенного использования земельного участка 2.1 этого Классификатора имеет наименование вида разрешенного использования земельного участка - "Для индивидуального жилищного строительства" и его описание: "Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений".
Таким образом, на земельном участке для индивидуального жилищного строительства разрешено возводить только индивидуальный жилой дом. Строительство на указанном участке гостиницы будет являться нарушением.

Подключите свой бизнес к футболу и получите билеты на матч ЧМ-2018

ВОПРОС РОСРЕЕСТРУ

Как защитить свою недвижимость?

Отвечает: Управление Росреестра по Республике Марий Эл

Собственники недвижимости, особенно пожилые люди, часто опасаются за свои квартиры, дома или земельные участки.
Управление Росреестра по Республике Марий Эл напоминает, что каждый владелец недвижимого имущества может защитить свою собственность, подав заявление в Росреестр о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на объект недвижимости без своего личного участия. При подаче такого заявления в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) специалистами Управления будет внесена соответствующая запись.
Данная мера, предусмотренная федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», направлена на защиту прав собственников недвижимости. В частности, предоставление возможности запрета сделок с имуществом без личного участия собственника, направлено на снижение числа мошеннических операций с недвижимостью, заключаемых посредниками, которые действуют по доверенности.
Заявление-запрет можно подать как в электронном виде через сервис «Личный кабинет» на сайте Росреестра (rosreestr.ru), так и при личном обращении в офисы многофункционального центра «Мои документы».
В январе-апреле 2018 года специалистами Управления Росреестра в ЕГРН внесено 87 записей о невозможности совершения любых сделок с недвижимостью без личного участия собственника.
Обращаем внимание, что запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости не препятствует государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права, если основанием для регистрации права по заявлению иного лица является вступившее в законную силу решение суда.

ВОПРОС РОСРЕЕСТРУ

Об использовании СДГС на территории Республики Марий Эл

Отвечает: Управление Росреестра по Республике Марий Эл

Геодезической основой Единого государственного реестра недвижимости являются государственные геодезические сети, а также геодезические сети специального назначения, создаваемые в соответствии с законодательством о геодезии и картографии.
При этом согласно статьи 9 Федерального закона от 30.12.2015 № 431-ФЗ "О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" использование сетей специального назначения, в том числе сетей дифференциальных геодезических станций (далее – СДГС), допускается после передачи отчета о создании геодезической сети и каталога координат пунктов указанной сети в федеральный фонд пространственных данных.
По информации, ранее предоставленной ФГБУ «Центр геодезии, картографии, и ИПД», технические отчеты о создании сетей дифференциальных геодезических станций и каталоги координат указанных сетей на территорию Республики Марий Эл в федеральном фонде пространственных данных отсутствуют.
Таким образом, Управление Росреестра по Республике Марий Эл полагает, что установленные на территории республики референцные базовые станции не являются пунктами сетей специального назначения (сетей дифференциальных геодезических станций), и, соответственно, их координаты не могут указываться в технических и межевых планах в качестве геодезической основы кадастра недвижимости.
В соответствии с частью 3 статьи 5 Закона 431-ФЗ выполнение геодезических и картографических работ при осуществлении градостроительной и кадастровой деятельности, землеустройства, недропользования, иной деятельности, в том числе при установлении, изменении и уточнении прохождения Государственной границы Российской Федерации (включая ее делимитацию, демаркацию), при установлении, изменении границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований, регулируется указанным законом.
Управление обращает внимание субъектов геодезической и картографической деятельности, что использование при проведении вышеуказанных работ сетей СДГС, сведения о которых отсутствуют в федеральном фонде пространственных данных, является нарушением требований к выполнению геодезических и картографических работ и их результатам.
При этом в целях обеспечения исходными геодезическими данными Управление Росреестра по Республике Марий Эл и его территориальные (межмуниципальные) отделы бесплатно предоставляют заинтересованным лицам сведения об исходной геодезической основе в местной системе координат МСК-12 (координаты пунктов государственной геодезической сети или опорной межевой сети, абрисы местонахождения пунктов, изученность).

ВОПРОС РОСРЕЕСТРУ

Дольщики смогут обратиться в компенсационный фонд

Отвечает: Управление Росреестра по Республике Марий Эл

Вопрос: Каким образом происходит выплата возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд по таким договорам?
Ответ: Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено формирование за счет обязательных взносов застройщиков компенсационного фонда, предназначенного для выплаты возмещения участникам долевого строительства при банкротстве застройщика.
Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 утверждены
правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений.

Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению указанного фонда, в том числе через банки-агенты. Сообщение о дате, месте, времени, форме и порядке приема заявлений размещается на официальном сайте фонда в течение 14 дней со дня принятия соответствующего решения собранием участников долевого строительства (п. п. 2, 3, 9 Правил).
Участник долевого строительства вправе обратиться в фонд за выплатой возмещения до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика, за исключением предусмотренных законом случаев, допускающих обращение позже указанной даты. Выплата возмещения осуществляется в размере уплаченной цены договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой в соответствующем порядке (ч. 1, 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ; п. п. 4, 5 Правил).
Выплата возмещения осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня представления следующих документов:
- заявление о выплате возмещения по форме, утвержденной Фондом;
-документ, удостоверяющий личность, либо его заверенная в установленном порядке копия;
-нотариально удостоверенная доверенность (в случае обращении представителя гражданина);
-выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
При этом, гражданин не имеет права на возмещение, если он приобрел право требования по договору участия в долевом строительстве у юридического лица - участника долевого строительства после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика (ч. 3 ст. 13 Закона № 218-ФЗ).

ВОПРОС РОСРЕЕСТРУ

Новый Административный регламент в области геодезии и картографии

Отвечает: Управление Росреестра по Республике Марий Эл

Управление Росреестра по Республике Марий Эл информирует, что приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 09.01.2018 № 3 утвержден новый Административный регламент Росреестра по осуществлению федерального государственного надзора в области геодезии и картографии. Ранее действовавший регламент, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 28.05.2015 № 319, признан утратившим силу.
Управление напоминает, что федеральный государственный геодезический надзор в области геодезии и картографии осуществляется за соблюдением требований к выполнению геодезических и картографических работ и их результатам, к обеспечению сохранности геодезических пунктов, за отображением Государственной границы Российской Федерации и территории Российской Федерации, территорий субъектов Российской Федерации и территорий муниципальных образований на картах, планах, в официально изданных атласах в графической, фотографической и иных формах; за соблюдением правил употребления наименований географических объектов в документах, картографических и иных изданиях, на дорожных и иных указателях; за соблюдением порядка установления местных систем координат.
Государственный геодезический надзор осуществляется посредством: организации и проведения проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. При этом срок проведения проверки не может превышать 20 рабочих дней;
принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений;
а также систематического наблюдения за исполнением обязательных требований, анализа и прогнозирования состояния исполнения обязательных требований при осуществлении геодезической и картографической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

ВОПРОС РОСРЕЕСТРУ

Необходимо ли получение разрешения в Росреестре на осуществление работ по созданию опорной межевой сети?

Отвечает: Управление Росреестра по Республике Марий Эл

Ответ: Геодезические сети специального назначения (опорные межевые сети), в том числе сети дифференциальных геодезических станций, создаются для обеспечения выполнения геодезических работ при осуществлении кадастровой деятельности, землеустройства, недропользования, иной деятельности, а также повышения точности результатов указанных работ.
Создание геодезических сетей специального назначения осуществляется заинтересованными лицами на основании технического проекта геодезической сети специального назначения (за исключением создания таких сетей для обеспечения выполнения геодезических работ при осуществлении градостроительной деятельности).
Содержание технического проекта геодезической сети специального назначения, в том числе сети дифференциальных геодезических станций определено приказом Минэкономразвития России от 29.03.2017 № 139. Так, например, в техническом проекте отражается результат выбора варианта выполнения работ по созданию геодезической сети специального назначения, который зависит от физико-географических особенностей территории проведения работ, развитости окружающей инфраструктуры, целей создания геодезической сети специального назначения, а также технология создания геодезической сети специального назначения и объемы планируемых работ и график выполнения работ.
Технический проект геодезической сети специального назначения, за исключением геодезической сети специального назначения, создаваемой для обеспечения выполнения геодезических работ при осуществлении градостроительной деятельности, подлежит утверждению Росреестром или его территориальными органами до начала выполнения работ по созданию геодезической сети специального назначения.
В соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2015
№ 431-ФЗ создание геодезических сетей специального назначения, в том числе сетей дифференциальных геодезических станций, вправе осуществлять физические и юридические лица, имеющие лицензию на осуществление геодезической и картографической деятельности (за исключением создания таких сетей для обеспечения выполнения геодезических работ при осуществлении градостроительной деятельности).

ВОПРОС РОСРЕЕСТРУ

Как не стать обманутым дольщиком?

Отвечает: Управление Росреестра по Республике Марий Эл

В Марий Эл все более популярным способом приобретения жилья становится участие в долевом строительстве. Во многом это обусловлено тем, что стоимость квадратного метра на стадии строительства значительно ниже, чем при покупке квартиры в уже готовом доме. Привлекает и то, что за будущее жилье можно расплачиваться не сразу, а поэтапно.
В 1 квартале 2018 года Управлением Росреестра по Республике Марий Эл зарегистрировано 912 договоров долевого участия, что на 8 % больше, чем за аналогичный период прошлого года (843). В 2017 году зарегистрирован 3841 договор долевого участия.
Однако не стоит забывать, что при имеющихся плюсах участие в долевом строительстве несет в себе и определенные риски, причинами которых могут стать недобросовестность застройщика, экономический кризис, форс-мажорные обстоятельства, использование мошеннических схем при строительстве объекта и т.п.
Чтобы помочь жителям республики разобраться в вопросах, связанных с долевым строительством, и обезопасить свои вложения при покупке квартиры в строящемся доме специалистами Управления Росреестра по Республике Марий Эл разработан ряд полезных рекомендаций.
Узнайте подробную информацию о застройщике
В соответствии с действующим законодательством в области долевого строительства застройщиком может быть только юридическое лицо любой организационно-правовой формы.
С целью обеспечения свободного доступа к информации о своей деятельности застройщик должен иметь официальный сайт в сети "Интернет", содержащий следующие сведения: проектная декларация, заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной документации требованиям закона, способы обеспечения исполнения обязательств застройщика и т.д.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после получения:
- разрешения на строительство,
- опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации,
- государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства (либо государственной регистрации договора аренды (субаренды), договора безвозмездного пользования такого земельного участка).
Также достоверную информацию о застройщике можно получить на сайте Федеральной налоговой службы (nalog.ru)

Внимательно изучите условия договора
В целях минимизации рисков отношения между застройщиком и участником долевого строительства должны оформляться исключительно договором участия в долевом строительстве. При подписании договора гражданам необходимо обратить внимание на ряд существенных условий, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным, а именно:
- предмет договора, т.е. определение в договоре подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, с указанием сведений о нем в соответствии с проектной документацией (адрес дома, этажность, количество и площадь комнат, наличие балкона, состояние жилья и т.д.), в том числе план объекта долевого строительства, отображающийся в графической форме (схема, чертеж).
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.
Для защиты прав и интересов дольщиков 20 октября 2017 года в России начал свою работу Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.
Создание и функционирование данного фонда регламентировано Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Основными задачами Фонда является формирование компенсационного фонда за счет обязательных взносов застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства; выплата возмещения гражданам по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений при несостоятельности (банкротстве) застройщика.
Застройщики в обязательном порядке должны осуществлять обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве.
Соответственно, при привлечении средств дольщиков для строительства таких объектов отменяется обязанность застройщика заключать договоры поручительства либо договоры страхования гражданской ответственности.
Обязанность по отчислениям в компенсационный фонд при заключении договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу нежилого помещения, у застройщиков не возникает.
Важно отметить, что эти изменения касаются тех строящихся объектов, по которым произведена регистрация первого договора участия в долевом строительстве после создания Фонда.
В отношении объектов, по которым регистрация первого договора участия в долевом строительстве произведена до создания Фонда, требования остаются прежними, то есть ответственность застройщика должна быть застрахована либо обеспечена поручительством банка.
Необходимо отметить, что все изменения в законодательстве, касающиеся ужесточения требований к застройщикам, в том числе к их финансовой дисциплине, а также усиление государственного контроля и надзора в области долевого строительства, создание фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства являются важным инструментами защиты прав участников долевого строительства.

На сегодняшний день в Республике Марий Эл проводится регистрация договоров долевого участия более чем 10 многоквартирных домов, исполнение обязательств застройщика по которым осуществляется отчислениями взносов в компенсационный фонд.

ВОПРОС РОСРЕЕСТРУ

Продать квартиру, доставшуюся по наследству

Отвечает: Управление Росреестра по Республике Марий Эл

Вопрос: Хотим продать квартиру, доставшуюся по наследству. Нужно ли до оформления договора купли-продажи зарегистрировать право собственности наследника на квартиру или это можно сделать одновременно с регистрацией перехода прав по сделке?
Ответ: В соответствии с положениями ч.2, 3 ст.69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Государственная регистрация таких прав в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости.
Согласно положениям п.4 ст.1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Т.н. наследник может зарегистрировать свое право собственности на квартиру, как до совершения сделки купли-продажи, так и одновременно с регистрацией перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи - после заключения договора купли-продажи.

ВОПРОС РОСРЕЕСТРУ

Оформить право собственности на объект долевого строительства

Отвечает: Управление Росреестра по Республике Марий Эл

Перечень документов, необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства определен государственным законом «О государственной регистрации недвижимости» и другими нормативными правовыми актами, регламентирующими эту процедуру.
По общим правилам для оформления права собственности на объект долевого строительства к заявлению о регистрации прав необходимо приложить документ, подтверждающий полномочия представителя участника долевого строительства (если с заявлением обращается не сам участник), а также документы, являющиеся основанием для проведения регистрации прав.
Поставка на кадастровый учет многоквартирного дома вместе со всеми расположенными в нем помещениями проводится по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на принятие решения о выдаче разрешения на ввод этого дома в эксплуатацию. Такой орган в электронном виде вместе с заявлением направляет в Росреестр документы, необходимые для проведения кадастрового учета, включая разрешение на ввод в эксплуатацию. Заявления и документы должны быть направлены в Росреестр уполномоченным органом в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия им решения о вводе данного дома в эксплуатацию.
Для оформления права собственности на объект долевого строительства необходимо представить подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по такому договору (после государственной регистрации он возвращается правообладателю). К документам, необходимым для проведения этой процедуры, также относится передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства.

ВОПРОС РОСРЕЕСТРУ

Какие документы необходимо представить, чтобы зарегистрировать право на квартиру, доставшуюся по наследству?

Отвечает: Управление Росреестра по Республике Марий Эл

Вопрос: Какие документы необходимо представить, чтобы зарегистрировать право на квартиру, доставшуюся по наследству?
Ответ: Для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, возникшего на основании свидетельства о праве на наследство, необходимо представить следующие документы:
заявление о государственной регистрации права;
нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия представителя собственника, если от имени собственника представлять интересы и подавать документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, будет иное лицо по доверенности;
свидетельство о праве на наследство.
Кроме того,необходимо уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей.

ВОПРОС РОСРЕЕСТРУ

Границы земельного участка: если возник спор с соседями

Отвечает: Управление Росреестра по Республике Марий Эл

Вопрос: Нам принадлежали два земельных участка, расположенных в садоводческом товариществе, которые были отмежеваны. Один участок мы недавно продали, другой соседний участок принадлежит нам на праве собственности. Решили поставить забор между данными земельными участками, однако новые соседи – покупатели земельного участка, не согласны по поводу расположения границы. При этом забор мы ставим по границе на основании сведений Публичной кадастровой карты.
Могут ли соседи претендовать на нашу территорию и сделать перемежевку (корректировку) границ? Какие меры мы может предпринять?

Ответ: Заключая договор купли-продажи земельного участка, покупатель приобретает земельный участок в тех границах, которые определены и сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). При переходе права собственности на земельный участок к такому покупателю переходит право владения, пользования и распоряжения земельным участком в пределах границ, определенных (сформированных) у прежнего собственника.
Основания изменять (корректировать) границы отсутствуют, поскольку результаты кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка (межевание), проведенных до заключения договора купли-продажи и перехода права собственности, не нарушают прав нового собственника земельного участка – покупателя.
Таким образом, соседи не могут претендовать на находящийся в вашей собственности земельный участок. Вместе с тем, следует обратить внимание на соблюдение порядка проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка (межевание), приобретения прав на земельный участок.
Устанавливать ограждение между земельными участками рекомендуем по координатам характерных точек границ земельного участка, установленных в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в организацию, выполняющую геодезические работы, с целью выполнения изысканий по выносу границ земельного участка на местность.
Все возникающие споры, связанные с определением и установлением местоположения границ земельных участков, иные имущественные и земельные споры подлежат решению правообладателями земельных участков, а при невозможности достичь соглашения разрешаются в судебном порядке в соответствии с нормами статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации.

ВОПРОС РОСРЕЕСТРУ

Штраф необходимо оплатить

Отвечает: Управление Росреестра по Республике Марий Эл

Вопрос. Госземинспектором при проверке моего земельного участка выявлено нарушение закона в виде захвата прилегающей к участку территории. Мне выписан штраф. Если я заплачу штраф, то могу ли не освобождать занятый земельный участок и использовать его дальше?
Ответ: Административный штраф является административным наказанием за совершение правонарушений. Кроме штрафа законодательством предусмотрено вынесение лицам, допустившим правонарушения, предписаний об устранении таких нарушений с установлением срока устранения. Предписание подлежит исполнению в обязательном порядке.
Невыполнение законного предписания федеральных органов, осуществляющих государственный земельный надзор, влечет за собой ответственность по части 25 статьи 19.5 КоАП РФ.
Таким образом, во избежание наказания за неисполнение предписания инспектора Вам необходимо освободить занятый земельный участок или же оформить на него соответствующие документы в администрации района или города.